청년안심주택 왜 멈췄을까? 전세보증 강화로 생긴 역설적인 현실

🏘  청년주택 5만 가구 ‘스톱’…무슨 일일까?

 

전세사기를 막겠다는 제도가 오히려 청년들을 집 밖으로 내쫓고 있습니다.

서울 청년주택 5만 가구가 멈춰선 이유, 함께 살펴봐요.

 

서울에 살 집이 없어서가 아니라,
살 수 있는 집이 멈춰버린 거라면 믿어지시나요?

 

최근 청년안심주택 사업이 사실상 올스톱됐다는 소식이 나왔습니다.
주거불안을 해소하겠다며 시작한 정책이
오히려 청년들을 다시 불안 속으로 밀어넣고 있어요.

 

청년안심주택

 

🚨 전세사기 막으려던 제도, 청년을 막다니

한국주택금융공사(HF)가
오는 9월 28일부터 전세보증 심사 기준을 강화해요.

집값의 90%를 넘는 금액(기존 대출 + 전세보증금)이 잡히면
전세보증이 거절된다고 해요.

 

게다가 이 집값 기준은 공시가격의 140%.
실제 시세보다 낮게 잡히다 보니,
특히 빌라나 오피스텔처럼 비아파트 주택이 타격을 받습니다.

 

그리고 가장 크게 영향을 받은 게 바로
청년안심주택이에요.

 

🏗  5만 가구가 멈춘 이유

청년안심주택은
서울시가 만 19~39세 청년과 신혼부부에게
시세보다 저렴하게 공급하는 임대주택이에요.

 

대부분 서울 시내 역세권에 위치해 있고요.

총 153개 단지, 약 4만7600가구가 계획돼 있었어요.
그런데 지금은?

• 이미 완공된 2만6654가구 중
  1800가구는 입주조차 못 하고 공실 상태
• 나머지 2만가구는 착공조차 못한 채 멈춰 있음
• 2025년 들어 인허가 건수 ‘0건’

청년이 당장 입주할 수 있는 집이 있음에도
비어 있는 이유, 너무 허무하죠?

 

청년주택

 

🔒 감정평가 바뀌자 보증보험도 ‘뚝’

이 문제를 키운 건
바로 HUG의 감정평가 기준 변화예요.

예전엔 임대사업자가 원하는 감정평가서를 받을 때까지
여러 업체를 돌며 평가받는 이른바 '감정 쇼핑'이 가능했어요.
이걸 악용한 사례가 전세사기의 주범이었죠.

 

그래서 이제는 HUG가 지정한 5곳의 기관에서만
감정을 받도록 기준이 바뀌었어요.

 

좋은 취지였지만 문제는 결과입니다.
감정평가액이 기존보다 15~20% 낮아지면서
보증보험 가입 기준인 LTV 60% 이하를 넘기게 된 거예요.

 

이미 입주한 단지조차 보증보험 갱신이 거절되면서
청년들이 보증금조차 보호받지 못할 위기에 놓였어요.

 

🏚  94%가 갱신 불가? 현실 너무 냉혹해요

서울시에 따르면
지금까지 공급된 청년안심주택 중 94%가
내년에 보증보험 갱신을 해야 해요.

 

그런데 그 중 대부분이 새 기준을 충족하지 못할 거라고 해요.
이미 한 단지는 감정가가
727억 원 → 522억 원으로 200억 넘게 하락했어요.

 

그 결과 LTV가 64%를 넘겨서 갱신이 거절됐죠.

보증보험이 없으면 어떤 일이 생길까요?

 

임대인이 보증금을 못 돌려줄 때,
입주자는 그냥 손해를 떠안아야 해요.
그래서 갱신이 안 되면, 청년들은 불안할 수밖에 없어요.

 

임대주택

 

🧠 서울시와 국토부, 따로 노는 정책

서울시는 이 상황을 막기 위해
국토부에 제도 적용 유예를 요청했어요.
하지만 국토부와 HUG는
"제도는 유지돼야 한다"는 입장이에요.

 

심지어 서울시가 제안한
청년안심주택 전용 보증상품도
지금은 "검토 중이나 계획 없음"이라고 하네요.

이러다가는 청년안심주택 사업 자체가
존폐 위기에 놓일 수 있어요.

 

사업자 입장에서는 보증보험 가입이 안 되면
추가 자금 투입이 필요하고,
그게 부담돼 사업을 아예 포기할 수 있거든요.

 

💡 전세사기 막겠다는 제도가, 누구를 위한 걸까

전세사기 막는 제도, 정말 필요하죠.
하지만 너무 경직되게 적용되면
정작 보호받아야 할 사람들이
제도 바깥으로 밀려나게 됩니다.

 

청년안심주택은
단순히 ‘싼 임대주택’이 아니라
청년 주거불안을 해소하는 안전망이에요.

조금 더 유연하게,
청년의 현실을 반영한 정책이 필요하지 않을까요?

 

지금 서울 어딘가엔
들어갈 수 있는 집이 비어 있고,
들어가야 할 청년은 밖에서 방황하고 있어요.

 

정책 하나의 변화가
어떤 사람의 삶을 송두리째 흔들 수 있다는 걸
우린 자꾸 잊는 것 같아요.

그 기억, 잊지 말았으면 합니다. 🏠