"전세사기 법 바뀐다는데… 내 보증금은 지켜질까?"

🏠 전세사기 피해자 구제? '갈라치기' 논란 불붙다

소액임차인 기준 변경이 추진되면서

전세 계약자들의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.

 

요즘 전세사기 피해자들을 보호하기 위해 법을 손보자는 논의가 한창입니다.
당연히 필요하죠.

누군가의 평생 모은 돈이 사라지는 건 절대 가벼운 일이 아니니까요.

그런데 문제는,

피해자를 도와주는 법이 또 다른 피해자를 만든다면 어떨까요?

 

전세사기

 

📌 전세사기를 당했지만… 예측하고 대비했던 A씨

2023년, 임차인 A씨는 보증금 1억 3천만 원으로

다가구 주택에 전세 계약을 맺었습니다.
안타깝게도 이 집은 전세사기였죠.

하지만 A씨는 계약 전에 꼼꼼히 따졌습니다.

 

이미 설정된 근저당권, 선순위 임차인들의 보증금까지 고려해서
최소한 보증금은 돌려받을 수 있으리라 예상했죠.
게다가 ‘소액임차인’ 조건도 충족돼서 최우선변제금도 받을 수 있다고 판단했어요.

 

그런데 요즘 A씨는 마음이 불편합니다.
기준이 바뀌면 내가 받을 돈이 줄어들 수 있다는 얘기가 나오고 있기 때문이에요.

 

🧾 무슨 법이 바뀌는 건가요?

최근 국회에서 발의된 주택임대차보호법 개정안이 핵심입니다.
내용은 간단해요.

 

지금까지는 '최초 근저당권 설정일'을 기준으로 소액임차인 여부를 판단했는데,

앞으로는 '임대차 계약일'기준으로 바꾸자는 겁니다.

 

즉, 계약한 날짜에 보증금이 얼마였는지를 기준으로
소액임차인 여부를 판단하겠다는 거죠.

 

이렇게 되면 기존에는 해당되지 않던 임차인들도
새롭게 소액임차인으로 포함될 수 있어요.
그 결과?

더 많은 사람이 최우선변제금을 받을 수 있게 됩니다.

 

😟 근데 왜 문제가 되는 걸까요?

사실 듣기엔 좋은 얘기예요.
보호 대상이 넓어진다니, 더 많은 피해자가 도움을 받겠죠.

 

하지만 문제는 여기에 있어요.
전세사기 피해자들끼리 나눠가져야 하는 상황이 생긴다는 거예요.

배당금이라는 건 한정돼 있어요.

 

새로운 기준 덕분에 후순위 임차인들도 보호를 받게 되면,
그만큼 기존 선순위 임차인이 받게 될 돈은 줄어들 수밖에 없어요.

 

다른 말로 하면,
피해자를 더 보호하자며 만든 법이,

이미 대비한 피해자의 몫을 깎는 상황이 되는 거예요.

 

임대차계약

 

💬 “나도 피해자인데 왜 내 몫이 줄어야 하죠?”

A씨처럼 처음부터 근저당 순위도 따지고,

소액임차인 기준도 맞춰가며
보증금을 지키기 위해 노력했던 사람들에겐 억울할 수밖에 없습니다.

 

“나도 피해자인데, 왜 내 돈이 후순위 피해자에게 넘어가야 하죠?”

 

게다가 이건 단순한 감정 문제가 아닙니다.
계약 당시 예측 가능했던 리스크를 감안해 선택한 결과였기 때문에,
사후적으로 기준이 바뀌는 건

신뢰를 무너뜨리는 일이기도 해요.

 

🏦 전문가들도 “금융시장 흔들릴 수도”

이 문제는 단지 임차인들 사이의 문제로 끝나지 않아요.
금융기관도 영향을 받습니다.

조주현 건국대 명예교수는 이렇게 말합니다.

 

"은행은 대출을 내줄 때 최우선변제금을 고려해서 한도를 정해요.

그런데 미래 기준까지 고려하라고 하면,

대출은 더 보수적으로 나갈 수밖에 없어요."

 

은행이 보수적으로 움직이기 시작하면,
임대차 시장 전반에 걸쳐 위축이 생기고 대출 문턱은 높아지겠죠.

 

⚖️ 피해자를 위한 법이 또 다른 피해자를 만든다면?

이번 개정안이 전세사기 피해자를 도우려는 취지라는 건 분명해요.
하지만 선한 의도가 항상 좋은 결과를 보장하진 않죠.

 

특히 다가구 주택처럼 여러 명의 임차인이 한꺼번에 걸려 있는 구조에서는
누군가의 구제가 다른 누군가의 손해로 연결되기 쉽습니다.

한 피해자는 이렇게 말했어요.

 

"전세사기 피해자끼리 갈라치기하는 법안입니다.

선순위 피해자가 받을 돈을 후순위에게 주는 거잖아요."

 

듣는 이로 하여금 씁쓸함이 남는 말이죠.

 

부동산이슈

 

🧭 법 개정, 필요하지만 ‘예측 가능성’은 지켜야

전세사기로 피해 입은 사람은 누구든 보호받아야 마땅합니다.
하지만 그 구제 방식이 또 다른 피해를 유발하는 방식이어서는 안 돼요.

 

특히 A씨처럼 예측 가능한 리스크를 감안해
결정을 내린 사람들에게 손해를 안기는 구조는
형평성도, 신뢰도 무너뜨리는 일이 됩니다.

 

이번 논의가 단지 “더 많이 보호하자”는 감성적 접근이 아니라,
피해자 간 형평성과 시장 전체의 안정성까지 고민하는 방향으로 흘러가길 바랍니다.