"서울 전역 외국인 부동산 규제 시작! 토지거래허가제 지정 지역·조건 총정리"

🏘️ 서울 전역 외국인 토지거래 허가제 도입! 

정부가 서울 전역을 포함한 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하며,

외국인 주택매입 시 실거주 의무 및 자금 출처 심사를 강화했습니다.

 

최근 핫하게 떠오른 부동산 이슈,

바로 외국인 토지거래허가구역 지정 소식에 대해 이야기해보려 해요.

 

특히 서울 전역이 포함된 이번 조치는 말 그대로

"전국적인 주목"을 받고 있는데요,

과연 어떤 내용이고 우리 생활에 어떤 영향을 줄 수 있을까요?

지금부터 알기 쉽게, 차근차근 설명해드릴게요!

 

토허제

 

📌 왜 이런 규제가 나온 걸까?

정부가 이번에 규제를 꺼낸 이유는 크게 두 가지예요.

1. 외국인의 투기성 주택 매입 증가
2. 내국인 역차별 논란

최근 몇 년간 외국인의 수도권 주택 매입이 빠르게 늘었어요.
2022년 4,568건 → 2023년 6,363건 → 2024년 7,296건으로 매년 급등했죠.
올해도 7월까지만 4,431건 거래됐는데요,

이 속도라면 작년 수치를 넘을 거라고 해요.

 

투기성 의심 거래도 있었어요.
예를 들어, 한 말레이시아 국적 외국인이

서울 용산 아파트를 180억 원에 현금으로 사들이거나,

25세 외국인이 75억 원짜리 단독주택을 전액 현금으로 매입한 사례도 나왔죠.

이쯤 되면 “뭔가 이상한데?” 싶을 수밖에요.

 

⚖️ 내국인만 규제? 형평성 논란도 한몫

사실 정부는 지난 6월 27일, 내국인을 대상으로

주택담보대출을 6억 원 한도로 제한하는 등 강력한 대출규제를 발표했어요.
갭투자를 막고, 가계부채를 조이려는 목적이었죠.

 

하지만 문제는 외국인은 이런 대출 규제를 받지 않았다는 점이에요.
자국 금융기관을 통한 대출이 가능하다 보니,

국내 규제와는 무관하게 주택 매입이 가능했죠.

 

결국 "내국인만 규제받는다"는 역차별 논란이 커졌습니다.

이런 불균형을 바로잡기 위해 정부가 드디어 칼을 든 거죠.

 

🏡 어디가 허가구역에 포함됐을까?

정부는 이번에 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶었어요.
사실상 수도권 핵심 대부분이 포함됐다고 보시면 돼요.

 

🔸 서울 전역

 

🔸 인천 7개 구
(중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구)

 

🔸 경기 23개 시·군
(수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산,

시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주)

 

해당 지역에서 외국인이 주택을 살 경우, 사전에 시·군·구청의 허가를 받아야 해요.

 

서울부동산

 

📄 앞으로 어떻게 바뀌나?

이번 조치로 외국인의 주택 매입 방식이 확 바뀝니다.

 

🔐 1. 사전 허가제 도입
지정된 지역 내에서 외국인이 주택을 사려면 구청 허가를 먼저 받아야 해요.

 

🏠 2. 실거주 의무 강화
주택을 취득한 뒤, 4개월 안에 입주하고, 최소 2년 동안 실거주해야 해요.
단순한 투자 목적으로는 이제 구매가 어렵겠죠.

 

💰 3. 자금 출처 심사 강화
지금은 투기과열지구에서만 제출하던 자금조달계획서를,
앞으로는 허가구역 내 모든 거래에도 확대 적용할 예정이에요.

 

특히 해외 자금 출처, 체류 자격 등도 꼼꼼히 확인한다고 하니,
편법이나 불투명한 거래는 사실상 어렵게 되겠죠.

 

🧩 집값 안정? 효과는 글쎄...

그렇다면 이번 조치로 부동산 시장이 안정될까요?

전문가들은 "효과는 있겠지만,

시장 전체를 뒤흔들 만큼은 아니다"라고 말해요.

 

왜냐면 외국인 거래가 늘긴 했지만,

전체 거래에서 차지하는 비중은 아직 낮기 때문이에요.

 

즉, 형평성 회복이라는 측면에선 의미 있지만,
집값 전체를 흔들 정도의 큰 변화는 아니라는 거죠.

 

🎈 오피스텔은 빠졌다? 풍선효과 우려도

한 가지 흥미로운 점은,

이번 규제에서 오피스텔이 제외됐다는 거예요.

 

문제는 요즘 주거용 오피스텔이 아파트처럼 사용되는 경우가 많다는 거예요.
그래서 규제를 피해 외국인 매수세가 오피스텔로 몰릴 수 있다는 우려도 나옵니다.
이른바 '풍선효과'죠.

 

일부 전문가들은 “주거용 오피스텔도

규제 대상에 포함됐어야 한다”며 아쉬움을 나타내기도 했어요.

 

실거주의무

 

📝 마무리하며

 

이번 외국인 토지거래 허가제는 단순히 부동산 규제를 넘어서,
시장 공정성과 투기 방지를 위한 의미 있는 첫걸음이에요.

 

물론 단숨에 시장을 안정시키긴 어렵겠지만,
내국인 역차별 해소, 불투명한 거래 차단,
그리고 외국인의 실거주 유도라는 점에서 분명 긍정적인 변화입니다.

 

아직 갈 길은 멀지만,
이제라도 제대로 된 기준이 생긴 건 반가운 소식 아닐까요?