“리모델링에 필로티 넣으면 손해일까?”

🏗️ 필로티 하나로 층수 손해? 리모델링 조합들의 속앓이

“리모델링을 앞둔 아파트 단지들,

이제는 필로티 설계 하나에 층수를 잃을 수도 있습니다.”

 

요즘 부동산 뉴스 조금만 봐도 ‘리모델링’ 얘기가 부쩍 늘었죠.
재건축이 까다로운 규제에 묶이면서,

상대적으로 문턱이 낮은 리모델링이 대안처럼 떠오른 건데요.

 

그런데! 리모델링 시장에서도

지금 “수직이냐 수평이냐”를 두고 조용한 전쟁(?)이 벌어지고 있어요.

 

특히 ‘필로티 구조’를 채택한 아파트 단지들에서 논란이 크다고 합니다. 🤔
도대체 무슨 일일까요? 함께 살펴보아요!

 

주택정책

 

🏢 필로티가 뭐길래 이렇게 말이 많을까?

‘필로티’라는 단어, 익숙하지 않으신 분도 계실 거예요.
쉽게 말하면, 건물 1층을 기둥만 세워 비워두는 구조예요.

 

보통 주차 공간을 확보하거나 개방감을 위해 선택되죠.

요즘 신축 아파트에서도 많이 볼 수 있어요. 🚗

 

문제는 리모델링할 때 이 필로티가 층수 계산에 어떤 영향을 주느냐는 거예요.
예전엔 1층을 필로티로 비우면,

그만큼 꼭대기 층에 1개 층을 더 올려도 “수평 증축”으로 인정받았어요.
하지만 지금은 사정이 다릅니다. 😮

 

⚖️ 규정이 바뀌었다! 필로티는 무조건 수직 증축?

2023년 8월, 국토부가 공식 유권해석을 내놓았습니다.
“필로티로 비운 만큼 꼭대기에 올리는 건 ‘수직 증축’이다.” 라는 거예요.

 

이 해석 이후로 수평 증축으로 인정받던

필로티 + 1층 추가 설계는 더 이상 허용되지 않게 되었죠. 🚫

 

이게 왜 문제냐면…
리모델링 가능 여부는 안전진단 등급에 따라 달라지는데,
C등급을 받은 아파트는 수직 증축이 안 돼요.

 

🧱 C등급이면 수직 증축 불가! 그럼 필로티는?

여기서 핵심이 바로 이겁니다.
“C등급인데 필로티로 비운 후 한 층 올리면 수평일까, 수직일까?”

 

이전에는 수평 증축으로 받아들였지만,
이제는 무조건 수직 증축으로 간주되기 때문에,

C등급 아파트는 아예 불가능해진 거예요. 😓

 

그 결과,
서울 구로구 ‘신도림 우성 1·2·3·5차’ 같은 단지들은 설계를 다시 짜야 하는 상황에 처했습니다.
이 단지들은 C등급을 받아서 수직 증축이 안 되는데,
필로티로 비우고 한 층을 더 올리는 계획이 불허된 거죠.

 

수직증축

 

💸 조합 입장에서는 큰 손해

조합 입장에서는 이게 진짜 아픈 대목이에요.
어차피 1층은 주차장처럼 쓰려고 비우는 건데, 그에 맞춰 위층을 하나 더 올리면
실제 층수는 유지되는 셈이잖아요?

 

하지만 국토부는 “그것도 구조적으로는 수직 증축이다”라고 보는 거예요.
그래서 호수 확보가 어려워지고,
분양 수익도 줄어들고,
별동을 새로 지어야 하는 경우도 생기죠. 🏘️

 

이러니 조합에서는 “필로티 + 1층 증축은 수평으로 인정해달라”며 목소리를 높이는 거고요.

 

🧱 수직 증축은 여전히 무섭다는 시선도

한편, 수직 증축 자체에 대한 우려도 여전히 있어요.
“기존 건물 위에 층을 올린다니, 위험하지 않을까?”
하는 걱정 때문이죠.

 

하지만 최근에는 국내 한 시공사가 수직 증축 리모델링에 성공하면서
“기술적으로도 충분히 가능하다”는 사례가 생기고 있어요. 🛠️

이에 대해 시공사 관계자는 

 

"리모델링의 위험성을 과도하게 부각시키는 시선이 많다.

안전하게 시공된 수직 증축 아파트가 늘어나야

리모델링 시장도 활성화될 수 있다."

고 말했습니다.

 

 

🏗️ 정부는 리모델링 제도 개선 중, 하지만…

최근 정부는 ‘9·7 부동산 대책’을 통해

• 리모델링 때 1+1 분양 허용
• 공사비 검증을 외부 기관에 맡기도록 제도 개선
  등을 추진하고 있어요.

조합 측도 “공사비 검증 제도는 진일보한 정책”이라고 평가하고 있지만,
여전히 가장 민감한 건 필로티 + 1층 추가 = 수직 증축 문제입니다. 😩

“법이 바뀐 것도 아니고 해석만 달라졌는데,

왜 이렇게까지 큰 영향을 미쳐야 하느냐”는

조합들의 불만도 충분히 이해가 가는 상황이죠.

 

리모델링

 

🧭 앞으로 어떻게 될까?

이 문제는 단순히 설계 한 줄의 문제가 아니에요.
실제로 조합의 수익성, 거주자의 주거 환경,
그리고 리모델링 시장의 흐름 전체에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

 

특히 리모델링을 고려하고 있는 아파트 단지라면
‘우리 아파트의 안전진단 등급이 뭔지’,
‘필로티 설계가 포함되어 있는지’,
‘현재 설계안이 변경이 필요한 건 아닌지’ 등을 꼭 체크해야 해요. ✔️

 

📝 마무리하며…

리모델링은 재건축에 비해 진입 장벽이 낮고
시간도 빠르다는 장점이 있지만,
이처럼 해석의 차이에 따라 큰 제약이 생기기도 합니다.

 

단순히 “건물 예쁘게 고치는 일”로만 생각하기엔,
정책과 규정, 기술과 경제성까지 고려해야 할 게 정말 많죠.

 

리모델링을 준비 중이거나 관심 있는 분들이라면,
이번 ‘필로티+수직 증축 논란’을 꼭 참고해보세요.
앞으로 내 아파트에도 영향을 줄 수 있는 문제니까요! 🏘️💬